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国有土地房屋指导意见(1)
 


 

《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》

中涉及的公证事项的指导意见

(草稿)

《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(以下简称《细则》)已颁布实施,该《细则》共34条,其中必须公证的条款有第八条、第九条、第十条、第十八条,涉及了保证书公证,中文译本相符公证,委托书公证,赠与、分割、接受遗赠、继承公证和涉外(含涉港、澳、台)房屋买卖合同公证等公证业务,现就公证实务中的相关问题提出如下指导意见:

一、 关于保证书公证

(一)未成年人监护人的保证书公证

1、处分未成年人房屋包括监护人转让这种完全意义上的处分和抵押等在房屋上设定负担的行为。

2、保证内容应按照《民法通则》第十八条的规定进行审查,一般应包括以下条款:

(1)保证人(监护人)、被监护人的基本情况及监护人与被监护人之间的关系;

(2)房屋基本情况(含来源);

(3)处分房屋的原因;

(4)保证事项(如监护人保证处分未成年人房屋是为了未成年人的利益);

(5)法律责任(如保证人将以本保证书所载明的内容,依照法律规定,切实、全面履行监护人的义务。如有违反,本保证人愿意承担法律责任)。

3、公证审查应注意的问题:

(1)重点审查当事人是否具有主体资格,身份是否属实;

(2)未成年人的父母不管是否离婚,均是未成年人的监护人;未成年人父母以外的同一顺序监护人有数人的,应共同申请办理;如果同一顺序具有监护资格的监护人达成协议确定监护人的,由协议确定的监护人申请办理;

(3)保证书公证应当由监护人亲自申办;未成年人已年满10周岁的,必要时可听取其意见;

(4)监护人出于以下一种或一种以上的原因,处分被监护人房屋,可从认为是“为被监护人利益”:a.为资产增值购置房屋,如以未成年人名义购买商品房为按揭设定抵押的,或为未成年人卖旧房换新房的; b.为防止房屋贬值;c.为未成年人接受良好教育的,如为了未成年人择校、出国留学的;d.其他原因,如未成年人系某公司股东,该公司向银行贷款而抵押房屋。当事人应当提交与上述原因行为相关的证明材料。

鉴于监护人发表保证书是一种信息行动,非物质行动,因此,公证机构应当采用适当的方式进行公证审查。如对当事人的主体资格、行为能力、意思表示真实性、身份及监护关系证明材料等应进行实质审查,除此之外可以采用形式审查。

(二)对于未成年人之外的无民事行为能力人或限制民事行为能力人(如精神病人)的监护人,申办保证书公证必须从严掌握,具体问题有待实践中探索。

二、关于中文译本相符公证

(一)境外人员办理护照等身份证件中文译本相符公证,一般应由本人亲自申办。

(二)中文译本中必须有当事人的中文名,该中文名应当与房屋所在地国家安全事项审查文件中记载的中文名相一致。

(三)公证书证词一般为:“兹证明前面的中文译本与《XXX》(护照编号:XXX)英文(或其他外文)原本内容相符”。

(四)建议对公证书加注用途,具体可视情掌握。

三、关于委托书公证

(一)为确保委托书的使用,委托书格式一般由当事人提供。如由公证处草拟,应在询问笔录中告知:“委托书按你的要求草拟,如遗漏委托事项,由你本人承担责任”。

(二)公证处应引导当事人在委托书中明确委托事项和代理权限、委托期限及受托人有无转委托权等。

(三)建议对公证书加注用途,如“本公证书仅证明委托书的签名真实性”,具体可视情掌握。

(四)委托书公证书不宜附身份证、户口簿、结婚证等身份证明材料,确有需要的,建议另行办理公证。

(五)公证书处应告知当事人房屋管理部门等只接受公证书原件,对于委托书公证书副本的份数应有足够的准备。

四、关于赠与公证

(一)除受赠人为限制民事行为能力或无民事行为能力人的可采用单方赠与书方式外,其余房屋赠与宜采用赠与合同公证。公证处应告知赠与人、受赠人共同到房屋登记机关办理房屋转移登记,不能亲自到房屋登记机关办理房屋转移登记手续的,可办理委托书公证。

(二)夫妻关系存续期间以一方名义登记的房屋,符合下列条件的可由夫或妻一方赠送:

1、夫妻双方就赠送房屋书面约定为一方所有,经核实该书面约定真实、有效的;

2、夫或妻一方受赠、遗嘱继承或者接受遗赠所得房屋,且赠与人、立遗嘱人明确处分给夫或妻一方所有,经核实该赠与合同、遗嘱真实、有效的;

3、《房屋登记办法》施行后,赠与房屋登记在夫或妻一方名下,且该房屋所在地的房屋登记机关的登记业务规则规定,登记在夫或妻一方名下房屋,必须提供夫妻双方书面约定或一方出具相应的声明等文件证明房屋非夫妻共有的。

(三)不等额按份共有房屋转为共同共有的,或者按份共有人之间的份额发生变化的,可以办理赠与合同公证。

(四)共同共有的房屋,部分共有人赠与房屋,若受赠人与其他共有人存在共同共有的基础关系,可以办理赠与合同公证。若受赠人与其他共有人不存在共同共有的基础关系,应建议当事人先到房屋登记机关办理变更登记,明确各自的份额后,办理赠与合同公证。

(五)赠与合同公证时,应当向当事人告知经过公证的赠与合同,赠与人在赠与房屋的权利转移前不得撤销赠与。赠与人不交付赠与的房屋的,受赠人可以要求交付。赠与可以附义务。赠与合同可以确定赠与房屋只归受赠人一方所有。

五、关于分割协议公证

(一)同一所有权人分割房屋的,房屋所有权未发生转移的,应建议当事人向房屋登记机关申请办理变更登记。 房屋分割,导致房屋所有权发生转移的,可以办理分割协议公证。

(二)实务操作中,共同共有房屋分割转为不等额按份共有,具有近亲属关系的家庭成员,转化后的具体份额不得超过房屋所在地登记机关的控制比例;无近亲属关系的,一般应均等分割,但能提供有效出资证明的除外。

(三)共有房屋实物分割的,当事人应当按照房屋的基本单元进行分割。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。必要时可向房屋登记机关咨询。

按照房屋的基本单元进行分割后任一方的产权比例,共同共有房屋超过房屋所在地登记机关的控制比例的,或按份共有房屋超过原有份额的,超过部分按赠与标准计收公证费。

(四)当事人之间是否存在共有关系,一般应以房屋登记簿记载为准。

六、关于法定继承公证、遗嘱继承公证和接受遗赠公证

(一)法定继承公证的当事人为该遗产的第一顺序继承人、转继承人、代位继承人及对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或者对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿;没有第一顺序继承人或者第一顺序继承人全部放弃或者丧失继承权时,当事人为该遗产的第二顺序继承人及转继承人。

(二)遗嘱继承公证的当事人为该遗产的法定继承人范围内的自然人。

(三)接受遗赠公证的当事人为该遗产的法定继承人范围外的自然人或单位。死者生前订立《遗赠扶养协议》或者《五保供养协议》的,扶养人或者供养单位亦可成为当事人。

(四)为方便当事人办理房屋登记,节省费用,公证机构可以引导继承人或受遗赠人就遗产的分割达成协议,并在公证书证词中明确遗产具体分配(份额或实物)结果。

(五)公证机构应当依照中国公证协会印发的《办理继承公证的指导意见》的有关规定办理法定继承公证、遗嘱继承公证、接受遗赠公证。

七、关于涉外(含涉港、澳、台)房屋买卖、抵押合同公证

(一)关于身份确认

1、在国外的中国公民、华侨应提供经我国驻该国使(领)馆公证的身份证(或护照)和委托书;

2、在境外的外国人应提供经当地公证人公证并经该国外交部和我国驻该国使(领)馆认证的外国身份证(或外国护照、营业证书)和委托书。在境内的外国自然人应提供外国护照原件,委托代理人申办的,应提供经中国公证机构公证的外国护照和委托书。

3、在港澳地区的香港、澳门人应提供经当地公证人公证并按司法部相关规定转递的香港、澳门居民身份证(或营业证书)和委托书。在内地的港澳地区自然人应提供港澳居民来住内地通行证,委托代理人申办的,应提供经中国公证机构公证的港澳居民来住内地通行证和委托书。

4、在祖国大陆的台湾居民应提供台湾居民来往大陆通行证,委托代理人申办的,应提供经中国公证机构公证的台湾居民来住大陆通行证和委托书。

(二)以一方名义登记的房屋,符合本指导意见有关夫或妻一方赠与的条件,可以由房屋登记一方转让、抵押。特殊情况下外国自然人或港澳台地区居民转让、抵押房屋,如房屋登记一方的夫或妻未到场,应由该房屋登记一方出具一份房屋归其一方所有并愿意承担相应法律责任的书面承诺,存入公证卷宗,并在询问笔录中记录该内容;配偶为中国公民的,应夫妻到场或提供另一方同意转让、抵押的声明书公证书。

八、其他

(一)涉及保证、委托、赠与、分割、继承、接受遗赠、房屋转让和抵押等公证文书中,应记载公证当事人的身份号码或护照号码,曾用名情况,涉及房屋的房屋所有权证号码,详细的房屋坐落地址等。

二)公证后需办理房屋所有权转移登记、抵押权登记、变更登记手续的,公证机构应告知当事人及时申请房屋登记。

(三)本指导意见由浙江省公证协会常务理事会负责解释。

 

 

说明:本指导意见是以宁波市公证员协会2009210发布的“指导性意见”为蓝本,经本人修改、补充所草拟,请本课题组成员讨论、修改、完善,定稿后,再报业务指导委员会。慈溪 朱伟胜

 

浙江省公证协会关于办理

《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》

中涉及的公证事项的指导意见

(草稿)

《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(以下简称《细则》)已颁布实施,该《细则》共34条,其中必须公证的条款有第八条、第九条、第十条、第十八条,涉及了保证书公证,中文译本相符公证,委托书公证,赠与、分割、接受遗赠、继承公证和涉外(含涉港、澳、台)房屋买卖合同公证等公证业务,现就公证实务中的相关问题提出如下指导意见:

一、 关于保证书公证

(一)父母作为未成年人监护人的保证书公证

1、监护人处分未成年人房屋包括转让和设定抵押。

2、保证书一般应包括以下条款:[1]

(1)保证人(监护人)、被监护人的基本情况及监护人与被监护人之间的关系;

(2)房屋基本情况;

(3)处分房屋的原因;

(4)保证事项(如监护人保证处分未成年人房屋是为了未成年人的利益);

(5)法律责任(如保证人将以本保证书所载明的内容,依照法律规定,切实、全面履行监护人的义务。如有违反,本保证人愿意承担法律责任)。

3、公证审查应注意的问题:

(1)重点审查当事人是否具有主体资格,身份是否属实;

(2)未成年人的父母不管是否离婚,均是未成年人的监护人;除非父母一方已经死亡或没有监护能力,父母双方应共同申请办理;确因特殊原因父母就同一内容各自办理一份公证书的,应在公证书中说明此种情况,防止误导使用单位。[2]

(3)保证书公证应当由监护人亲自申办;未成年人已年满10周岁的,必要时可听取其意见;

(4)监护人出于以下一种或一种以上的原因,处分被监护人房屋,可从认为是“为被监护人利益”:a.为资产增值购置房屋,如以未成年人名义购买商品房为按揭设定抵押的,或为未成年人卖旧房换新房的; b.为防止房屋贬值;c.为未成年人接受良好教育的,如为了未成年人择校、出国留学的;d.其他原因,如未成年人系某公司股东,该公司向银行贷款而抵押房屋。当事人应当提交与上述原因行为相关的证明材料;

(5)对保证书内容的审查为形式审查。

(二)对于父母已经死亡或没有监护能力的未成年人、未成年人之外的无民事行为能力人或限制民事行为能力人(如精神病人)的监护人,申办保证书公证必须从严掌握;如确有需要,应注意以下几点:

⑴核实法定监护人的范围并由全部法定监护人申请办理保证书公证,全部法定监护人达成协议确定监护人的,由协议确定的监护人申请办理;

⑵未成年人之外的无民事行为能力人或限制民事行为能力人的监护人还应提交人民法院确认被监护人无民事行为能力或限制民事行为能力的生效裁判文书;

⑶其他办证程序参照第㈠项的意见办理。

二、关于中文译本相符公证

(一)境外人员办理护照等身份证件中文译本相符公证,一般应由本人亲自申办。

(二)中文译本中必须有当事人的中文名,该中文名应当与房屋所在地国家安全事项审查文件中记载的中文名相一致。[3]

(三)公证书证词一般为:“兹证明前面的中文译本与《XXX》(护照编号:XXX)英文(或其他外文)原本内容相符”。

三、关于委托书公证

(一)为确保委托书的使用,委托书格式一般由当事人提供。如由公证处草拟,应在询问笔录中告知:“委托书按你的要求草拟,如遗漏委托事项,由你本人承担责任”。

(二)公证处应引导当事人在委托书中明确委托事项和代理权限、委托期限及受托人有无转委托权等。

(三)委托书公证书不宜附身份证、户口簿、结婚证等身份证明材料,确有需要的,建议另行办理公证。

(四)公证处应告知当事人房屋管理部门可能不接受公证书复印件,对于委托书公证书副本的份数应有足够的准备。

四、关于赠与公证

(一)除受赠人为限制民事行为能力或无民事行为能力人的可采用单方赠与书方式外,其余房屋赠与宜办理赠与合同公证。公证处应告知赠与人、受赠人共同到房屋登记机关办理房屋转移登记,不能亲自到房屋登记机关办理房屋转移登记手续的,可办理委托书公证。

(二)夫妻关系存续期间以一方名义登记的房屋,符合下列条件的可由夫或妻一方赠送:[4]

1、夫妻双方就赠送房屋书面约定为一方所有,经核实该书面约定真实、有效的;

2、夫或妻一方受赠、遗嘱继承或者接受遗赠所得房屋,且赠与人、立遗嘱人明确处分给夫或妻一方所有,经核实该赠与合同、遗嘱真实、有效的;

3、《房屋登记办法》施行后,赠与房屋登记在夫或妻一方名下,且该房屋所在地的房屋登记机关的登记业务规则规定,登记在夫或妻一方名下房屋,必须提供夫妻双方书面约定或一方出具相应的声明等文件证明房屋非夫妻共有的。

(三)按份共有人之间的份额发生变化的,应当办理赠与合同公证。

(四)共同共有的房屋,部分共有人赠与房屋,若受赠人与其他共有人存在共同共有的基础关系,可以办理赠与合同公证。若受赠人与其他共有人不存在共同共有的基础关系,应建议当事人先到房屋登记机关办理变更(转移)登记,明确各自的份额后,办理赠与合同公证。

(五)赠与合同公证时,应当向当事人告知经过公证的赠与合同,赠与人不得撤销赠与;赠与人不交付赠与的房屋的,受赠人可以要求交付;赠与可以附义务;赠与合同可以确定赠与房屋只归受赠人一方所有。

五、关于分割协议公证

(一)同一所有权人分割房屋的,房屋所有权未发生转移的,应建议当事人向房屋登记机关申请办理变更登记。 房屋分割,导致房屋所有权发生转移的,可以办理分割协议公证。

(二)按份共有转为共同共有的,办理分割协议公证;共同共有转为按份共有的,办理一般协议公证。

按份共有转为共同共有,应审查共有人之间是否具有共同共有的基础关系。

(三)共有房屋实物分割的,当事人应当按照房屋的基本单元进行分割。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。必要时可向房屋登记机关咨询。

按照房屋的基本单元进行分割后任一方的产权比例,共同共有房屋超过房屋所在地登记机关的控制比例的,或按份共有房屋超过原有份额的,超过部分按赠与标准计收公证费。[5]

(四)当事人之间是否存在共有关系,一般应以房屋登记簿记载为准。

六、关于法定继承公证、遗嘱继承公证和接受遗赠公证

(一)公证机构应当依照中国公证协会印发的《办理继承公证的指导意见》的有关规定办理法定继承公证、遗嘱继承公证、接受遗赠公证。

(二)遗嘱继承公证的当事人为全部法定继承人。

(三)为方便当事人办理房屋登记,节省费用,公证机构可以引导继承人或受遗赠人就遗产的分割达成协议,并在公证书证词中明确遗产具体分配(份额或实物)结果。

七、关于涉外(含涉港、澳、台)房屋买卖、抵押合同公证

(一)关于身份确认

1、在国外的中国公民、华侨应提供经我国驻该国使(领)馆公证的身份证(或护照)和委托书;

2、在境外的外国人应提供经当地公证人公证并经该国外交部和我国驻该国使(领)馆认证的外国身份证(或外国护照、营业证书)和委托书。在境内的外国自然人应提供外国护照原件,委托代理人申办的,应提供经中国公证机构公证的外国护照和委托书。

3、在港澳地区的香港、澳门人应提供经当地公证人公证并按司法部相关规定转递的香港、澳门居民身份证(或营业证书)和委托书。在内地的港澳地区自然人应提供港澳居民来住内地通行证,委托代理人申办的,应提供经中国公证机构公证的港澳居民来住内地通行证和委托书。

4、在祖国大陆的台湾居民应提供台湾居民来往大陆通行证,委托代理人申办的,应提供经中国公证机构公证的台湾居民来住大陆通行证和委托书。

(二)境外机构和个人购买房屋应按照《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》( 建住房[2006]171号)的规定进行审查。

根据《房屋登记办法》第十五条的规定,境外机构和个人名称应当用中文并标注外文。

八、其他

(一)涉及保证、委托、赠与、分割、继承、接受遗赠、房屋转让和抵押等公证文书中,应记载公证当事人的身份号码或护照号码,曾用名情况,涉及房屋的房屋所有权证号码,详细的房屋坐落地址等。

二)公证后需办理房屋所有权转移登记、抵押权登记、变更登记手续的,公证机构应告知当事人及时申请房屋登记。

九、本指导意见由浙江省公证协会常务理事会负责解释。

 

 

说明:已按本人理解对文本直接进行修改,部分修改内容未给出解释,容讨论时说明。柳地奇

 

 



[1] 如写上“按《民法通则》第十八条的规定进行审查”容易被理解为实质审查

[2] 根据民法通则及法学理论,未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,其他法定监护人并没有顺序之分,因此建议删去后半部分。

[3] 具体应提供什么材料?

[4] 建议去掉此项,依法应先办理房产转移登记再办理赠与

[5] 共同共有不能视为份额均等,建议删去此项。

    添加时间:2010-12-17 来源:a爱彩公证处 【打印】 【关闭】     
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